1. Czy dom musi zużywać tak dużo ziemi?
Czy na 6000 m² w mieście można zmieścić 18 domów jednorodzinnych, zachowując prywatność, własny ogród i dostęp do słońca?
Na pierwszy rzut oka brzmi to mało realnie. Sześć tysięcy metrów kwadratowych to teren nieco mniejszy od pełnowymiarowego boiska piłkarskiego. Jeżeli podzielimy go pomiędzy osiemnaście rodzin, na każdą przypadnie około 333 m². W tej powierzchni musiałby zmieścić się dom, ogród, podjazd, miejsce na samochód oraz droga zapewniająca dojazd do wszystkich posesji.
Po narysowaniu granic działek szybko okazałoby się, że duża część terenu znika pod drogami, podjazdami i przestrzeniami, z których nikt naprawdę nie korzysta. Domy stałyby blisko ogrodzeń, ogrody byłyby niewielkie, a okna kolejnych budynków patrzyłyby wprost na siebie. Próba stworzenia osiemnastu tradycyjnych działek prawdopodobnie zakończyłaby się decyzją, że domów musi być mniej.
Można oczywiście przyjąć, że każda rodzina powinna otrzymać działkę o powierzchni przynajmniej 500 m². Wtedy same parcele dla osiemnastu domów zajęłyby 9000 m². Nadal nie mielibyśmy drogi, chodników, placu zabaw ani żadnej przestrzeni wspólnej. W praktyce całe osiedle potrzebowałoby ponad hektara.
W centrum miasta albo w jego dobrze skomunikowanej części taki teren jest trudny do znalezienia i bardzo drogi. Domy jednorodzinne zaczynają więc przesuwać się coraz dalej na obrzeża. Razem z nimi wyprowadzają się ich mieszkańcy, którzy później każdego dnia wracają do miasta samochodem.
Dom w mieście ma przecież ogromne zalety. Dziecko może samodzielnie dojść do szkoły. Sklep, przystanek, park czy przychodnia znajdują się blisko. Droga do pracy nie musi oznaczać codziennego stania w korku. Oszczędzamy nie tylko paliwo, lecz przede wszystkim czas, którego żaden większy ogród nie jest w stanie nam później oddać.
Problem nie polega więc na tym, że ludzie chcą mieszkać we własnych domach. Problemem jest ilość ziemi, którą przypisaliśmy do jednego domu.
Od pewnego czasu rozwijam projekt „52 domy”. To cykl, w którym co tydzień przyglądam się innemu problemowi związanemu z mieszkaniem i sprawdzam, czy można odpowiedzieć na niego nową typologią domu. Nie szukam wyłącznie kolejnych efektownych brył. Bardziej interesuje mnie to, jak dom może reagować na zmiany klimatu, ceny gruntów, sposób życia rodzin i rozwój miast.
Tym razem punktem wyjścia stała się wielkość działki.
Zacząłem się zastanawiać, czy zamiast zmniejszać osiemnaście parcel, nie można całkowicie zrezygnować z ich wyznaczania. Każda rodzina nadal miałaby własny dom i prywatny fragment ogrodu, ale ziemia pomiędzy budynkami pozostałaby wspólna. Nie byłaby pocięta płotami, podjazdami i bocznymi pasami terenu, które często mają zaledwie kilka metrów szerokości i trudno je sensownie wykorzystać.
Sama rezygnacja z ogrodzeń nie rozwiązuje jeszcze problemu. Domy nadal zajmowałyby dużo miejsca, gdyby wszystkie pomieszczenia rozłożyć na jednym lub dwóch poziomach. Dlatego każdy z nich musiałby rosnąć w górę.
Podstawa takiego domu mogłaby mieć około 6 na 6 metrów, czyli zajmować jedynie 36 m² gruntu. Cztery lub pięć kondygnacji pozwoliłoby jednak uzyskać od około 110 do 140 m² powierzchni użytkowej. Byłby to pełnowartościowy dom rodzinny, tylko inaczej zorganizowany. Zamiast przechodzić z pokoju do pokoju w poziomie, mieszkańcy przemieszczaliby się pomiędzy kolejnymi piętrami.
Na górze mógłby pojawić się taras albo przeszklona oranżeria. Na dole niewielki prywatny ogród, osłonięty zielenią i połączony bezpośrednio z kuchnią lub jadalnią. Pomiędzy domami pozostałby większy wspólny krajobraz, dostępny dla wszystkich mieszkańców.
W ten sposób powstała idea Wioski Wież. Osiemnaście osobnych domów, ale bez osiemnastu osobnych działek.
Nie chodzi o to, żeby rodziny miały mniej przestrzeni. Chodzi o to, żeby lepiej wykorzystać ziemię, która jest dostępna, i zachować możliwość mieszkania we własnym domu również tam, gdzie tradycyjne osiedle jednorodzinne nie ma już szans się zmieścić.
2. Co jest właściwie problemem: dom czy działka?
Kiedy myślimy o domu jednorodzinnym, niemal automatycznie widzimy budynek stojący pośrodku własnej działki. Z przodu znajduje się brama i podjazd, po bokach pozostają wąskie pasy terenu, a za domem rozciąga się ogród. Całość otacza ogrodzenie wyznaczające wyraźną granicę własności.
Taki obraz wydaje się czymś naturalnym. Dom i działka tworzą jedną całość. Trudno wyobrazić sobie jedno bez drugiego.
Warto jednak przyjrzeć się temu, jak naprawdę korzystamy z terenu wokół typowego domu.
Od strony ulicy znaczną część działki zajmuje podjazd. Musi być na tyle szeroki, żeby można było wjechać samochodem, otworzyć bramę i dojść do wejścia. Czasami pojawia się tam jeszcze drugie miejsce postojowe, wiata, śmietnik albo utwardzona droga prowadząca do garażu.
Po bokach domu pozostają pasy ziemi wynikające z wymaganych odległości od granic. Zwykle są zbyt wąskie, żeby urządzić w nich miejsce do odpoczynku. Można posadzić rośliny, ustawić jednostkę klimatyzacji, schować narzędzia albo przeprowadzić instalacje, ale rzadko jest to przestrzeń, w której rodzina rzeczywiście spędza czas.
Codzienne życie skupia się zazwyczaj w jednym miejscu. Na tarasie połączonym z salonem, w części ogrodu za domem, przy stole, piaskownicy albo kilku ulubionych drzewach. To właśnie ten fragment daje mieszkańcom poczucie posiadania własnej przestrzeni na zewnątrz.
Kupujemy więc całą działkę, ale intensywnie korzystamy tylko z jej części. Pozostały teren zapewnia przede wszystkim odległość od sąsiadów i miejsce dla samochodu.
W mieście jest to bardzo kosztowny sposób budowania prywatności.
Każdy kolejny dom potrzebuje własnego wjazdu, podjazdu i ogrodzenia. Pomiędzy parcelami powstają wąskie, powtarzające się pasy zieleni. Zamiast jednego większego terenu, na którym mogłyby rosnąć drzewa, zatrzymywać się woda i bawić dzieci, otrzymujemy kilkanaście małych fragmentów rozdzielonych płotami.
Nie oznacza to, że prywatny ogród przestaje być potrzebny. Trudno oczekiwać, że mieszkańcy całkowicie zrezygnują z miejsca, w którym mogą usiąść rano z kawą, wypuścić psa albo zjeść kolację bez obecności sąsiadów.
Zmienia się jego forma.
Zamiast terenu otaczającego cały dom każdy mieszkaniec otrzymuje jeden dobrze zaprojektowany ogród połączony z najważniejszą częścią wnętrza. Może mieć 40 lub 50 m², ale powinien być osłonięty, nasłoneczniony i na tyle szeroki, żeby zmieścił się w nim stół, niewielki trawnik, drzewa i miejsce do odpoczynku.
Taki ogród może dawać więcej prywatności niż znacznie większa działka, jeżeli zostanie odpowiednio ustawiony względem sąsiednich domów. Wielkość nie zawsze decyduje o jakości. Ważne jest to, co widzimy, wychodząc na taras, jak blisko znajduje się ścieżka i czy sąsiad z wyższego piętra może zajrzeć bezpośrednio do naszego ogrodu.
Pozostała część terenu nie zostaje odebrana mieszkańcom. Przestaje jedynie należeć do jednej konkretnej rodziny.
Zamiast osiemnastu małych trawników może powstać większy ogród z dojrzałymi drzewami. Zamiast osiemnastu osobnych miejsc zabaw można stworzyć jedno, z którego dzieci rzeczywiście będą korzystać razem. Wspólna przestrzeń może pomieścić sad, ogród deszczowy, stół, niewielkie boisko albo polanę, której nie dałoby się zmieścić na żadnej z pojedynczych działek.
Prywatność nie kończy się wtedy na płocie. Jest budowana stopniowo.
Od miejskiej ulicy wchodzimy na wspólną ścieżkę. Ze ścieżki przechodzimy do mniejszego sąsiedzkiego ogrodu. Dalej znajduje się strefa wejściowa konkretnego domu, osłonięty taras i dopiero za nim wnętrze. Na każdym kolejnym etapie przestrzeń staje się bardziej prywatna.
Mieszkaniec nie wychodzi z salonu od razu na teren dostępny dla wszystkich. Pomiędzy wspólnym ogrodem a domem znajduje się jego własna przestrzeń, której nikt inny nie używa.
Zmienia się także rola samego budynku. W tradycyjnym układzie dom stoi najczęściej w miejscu wyznaczonym przez granice działki i wymagane odległości. Jego relacja z sąsiednimi budynkami jest w dużej mierze przypadkowa. Każdy właściciel projektuje swój dom osobno, nawet jeśli wszystkie powstają obok siebie.
W Wiosce Wież wszystkie domy są projektowane równocześnie. Można obrócić jeden budynek, żeby jego salon patrzył pomiędzy sąsiednimi wieżami. Drugi można odsunąć, aby wpuścić więcej słońca do ogrodu. W trzecim zamknięta ściana ze schodami może osłonić taras sąsiada.
Dom przestaje być samotnym obiektem stojącym na własnej parceli. Staje się częścią większego układu, w którym położenie każdej ściany, okna i wejścia wpływa na jakość życia pozostałych mieszkańców.
Nie rezygnujemy więc z własnego domu ani prywatnego ogrodu. Rezygnujemy z przekonania, że prywatność można zapewnić wyłącznie przez wielkość działki i długość ogrodzenia.
Taką próbę stworzenia zwartych, ale nadal wolnostojących domów podjęli Tham & Videgård w projekcie Vertical Village II. Nie jest to gotowa odpowiedź dla naszego scenariusza, ale jego układ urbanistyczny pokazuje, jak wiele może się zmienić, kiedy domy przestają stać w równych rzędach na prostokątnych parcelach.
3. Czego uczy Vertical Village II?
Na planie Vertical Village II domy wyglądają trochę jak kamienie rozsypane w ogrodzie. Nie stoją w równych rzędach i nie tworzą pierzei wzdłuż ulicy. Każdy jest lekko obrócony, a pomiędzy budynkami przeciskają się kręte ścieżki.
Kiedy patrzymy na wizualizacje z poziomu człowieka, nie widzimy typowego osiedla deweloperskiego. Nie ma szerokiej drogi, szeregu bram garażowych i samochodów zaparkowanych przed każdym wejściem. Widać wąską ogrodową drogę, ławki, drzewa i wysokie żywopłoty. Domy stoją blisko, ale nie sprawiają wrażenia ustawionych jeden przy drugim.
Vertical Village II zostało zaprojektowane przez szwedzką pracownię Tham & Videgård dla Wendelstrand, nowej dzielnicy planowanej w Mölnlycke w pobliżu Göteborga. Koncepcja zakładała budowę 17 wolnostojących domów. Każdy miał mieć trzy kondygnacje i około 140 m² powierzchni.
Projektanci postawili sobie dość konkretne zadanie. Chcieli osiągnąć intensywność zbliżoną do zabudowy szeregowej, ale bez łączenia domów wspólnymi ścianami. Każda rodzina miała otrzymać osobny budynek, własne wejście i prywatny ogród.
Zamiast rozciągać domy w poziomie, architekci podzielili ich program pomiędzy trzy piętra. Na parterze znalazła się kuchnia, jadalnia i pokój dzienny otwierający się na ogród. Wyżej umieszczono sypialnie, a na ostatniej kondygnacji pracownię doświetloną od strony dachu. Domy miały powstać z prefabrykowanego drewna, dzięki czemu tę samą konstrukcję można było wielokrotnie powtórzyć.
Powtarzalność nie oznaczała jednak, że całe osiedle miało wyglądać jednakowo. Budynki obracano w różnych kierunkach i wykańczano kilkoma kolorami drewna. Ten sam dom, ustawiony raz wejściem w stronę ścieżki, a innym razem bokiem do ogrodu, tworzył za każdym razem inną sytuację.
To nie kształt pojedynczej wieży jest w tym projekcie najbardziej interesujący. Więcej dzieje się w sposobie ustawienia wszystkich domów.
Na tradycyjnym osiedlu najpierw dzielimy teren na prostokątne działki. Później na każdej z nich ustawiamy dom, zachowując wymagane odległości od granic. W efekcie budynki tworzą regularne rzędy, nawet jeśli różnią się kolorem, dachem czy wielkością.
W Vertical Village II kolejność jest inna. Architekci projektują całe osiedle jako jeden układ. Domy są rozmieszczane tak, aby pomiędzy nimi powstawały przejścia, niewielkie rozszerzenia ścieżek i zielone wnętrza. Granice prywatnych ogrodów nie mają postaci prostych linii. Wyznaczają je zaokrąglone żywopłoty, które prowadzą mieszkańców pomiędzy budynkami.
Dzięki temu droga nie służy wyłącznie do dojścia od parkingu do drzwi. Staje się częścią przestrzeni wspólnej. Można spotkać na niej sąsiada, zatrzymać się przy ławce albo skrócić drogę przez ogród. Jest na tyle publiczna, żeby łączyć całe osiedle, ale znacznie bardziej kameralna niż zwykła ulica.
Wysokie żywopłoty osłaniają ogrody i partery domów. Na wyższych kondygnacjach mieszkańcy mogą patrzeć ponad nimi, w stronę drzew i dalszego krajobrazu. Prywatność została więc podzielona pomiędzy kolejne poziomy. Przy ziemi zapewnia ją roślinność. Wyżej pomaga większa odległość oraz odpowiednie ustawienie okien.
Vertical Village II pozostało projektem niezrealizowanym. W dostępnych materiałach nie podano również powierzchni całego terenu. Nie możemy więc dokładnie sprawdzić, ile domów przypadałoby na hektar i czy rzeczywiście udałoby się uzyskać gęstość porównywalną z zabudową szeregową.
Warto o tym pamiętać, ponieważ wizualizacja może pokazać piękną atmosferę, ale nie odpowie na wszystkie pytania. Nie dowiemy się z niej, jak osiedle funkcjonowałoby po kilkunastu latach, kto zajmowałby się wspólną zielenią ani czy wysokie żywopłoty zachowałyby planowaną formę. Nie sprawdzimy także, ile słońca rzeczywiście docierałoby do każdego ogrodu.
Nie zmniejsza to wartości samej idei. Projekt pokazuje, że pomiędzy wolnostojącym domem a szeregowcem istnieje jeszcze inne rozwiązanie. Domy mogą stać osobno, a jednocześnie tworzyć zwartą, powiązaną przestrzeń.
W Wiosce Wież zachowujemy tę zasadę, ale zmieniamy kilka elementów.
Domy mają cztery lub pięć kondygnacji, dlatego zajmują mniej miejsca na gruncie. Prywatny ogród nie otacza całego budynku. Jest jednym dobrze osłoniętym miejscem połączonym z parterem. Pozostała zieleń należy do wszystkich mieszkańców i nie jest dzielona na osobne parcele.
Parking pozostaje na obrzeżu, a środek osiedla staje się przestrzenią pieszą. Osiemnaście domów dzielimy na trzy mniejsze grupy po sześć wież. Dzięki temu mieszkaniec nie wychodzi od razu do przestrzeni używanej przez całe osiedle. Najpierw trafia do mniejszego ogrodu, który dzieli z kilkoma najbliższymi sąsiadami.
Nie kopiujemy formy szwedzkich domów ani ich kolorowych elewacji. Przejmujemy sposób myślenia o terenie. Budynek nie jest projektowany osobno, lecz zawsze razem z sąsiednimi domami, ścieżką, zielenią i kierunkiem, w którym będą patrzyły jego okna.
Vertical Village II podpowiada, jak ustawić grupę wolnostojących domów. Nie odpowiada jednak na pytanie, jak może wyglądać codzienne życie rodziny rozłożone pomiędzy cztery lub pięć poziomów. Tutaj potrzebny jest inny punkt odniesienia. Znacznie mniejszy, bardziej radykalny i zbudowany w samym środku Tokio.
4. Od Tower House do DOMU WIEŻY
W 1966 roku Takamitsu Azuma chciał zamieszkać z rodziną w Tokio. Znalazł niewielki, trójkątny fragment terenu położony przy ruchliwej ulicy. Działka miała zaledwie 20,5 m².
Dla większości osób byłoby to miejsce zbyt małe na budowę domu. Trudno zmieścić na nim nawet współczesny salon, nie mówiąc o budynku dla całej rodziny. Azuma nie próbował jednak szukać większej parceli poza miastem. Zdecydował się wykorzystać to, co było dostępne, i zbudować dom w górę.
Tak powstał Tower House. Surowa, betonowa wieża o sześciu poziomach i łącznej powierzchni około 65 m². Poszczególne pomieszczenia zostały ustawione jedno nad drugim i połączone schodami. Wnętrza nie oddzielały typowe korytarze ani drzwi. Cały dom działał jak jedna pionowa przestrzeń, przez którą rodzina przemieszczała się pomiędzy kolejnymi częściami dnia.
Na jednym poziomie znajdowała się kuchnia, na innym pokój dzienny, wyżej sypialnia i przestrzeń do pracy. Zamiast przejść kilka kroków wzdłuż korytarza, trzeba było wejść na kolejne piętro.
Nie był to dom wygodny w tradycyjnym rozumieniu. Wymagał zaakceptowania schodów, małych pomieszczeń i ciągłego przemieszczania się w pionie. Jego wartość polegała na czymś innym. Pozwolił rodzinie pozostać w mieście, na działce, którą większość osób uznałaby za niemożliwą do zabudowania.
Tower House nie jest dla mnie gotowym wzorem do powtórzenia. Jest raczej dowodem, że niewielka powierzchnia gruntu nie musi oznaczać rezygnacji z własnego domu.
W Wiosce Wież nie potrzebujemy aż tak radykalnych rozwiązań. Każdy dom może zajmować około 36 m², czyli trzy razy więcej niż podstawa tokijskiej wieży. Cztery lub pięć kondygnacji pozwalają uzyskać od około 110 do 140 m² powierzchni użytkowej. To wielkość typowego domu rodzinnego, tylko inaczej rozłożona.
Największa zmiana dotyczy sposobu poruszania się po wnętrzu.
W tradycyjnym domu większość pomieszczeń znajduje się na parterze albo na dwóch poziomach. Kuchnia, salon i jadalnia są zwykle połączone, natomiast sypialnie przenosi się na piętro. W domu wieżowym każda kondygnacja jest mniejsza i pełni bardziej określoną funkcję.
Na parterze można umieścić wejście, kuchnię i jadalnię. Jest to część domu najbliżej wspólnej ścieżki, ale jednocześnie otwierająca się na prywatny ogród. Tutaj przynosimy zakupy, przygotowujemy posiłki i najczęściej wychodzimy na zewnątrz. Kuchnia pozostaje na dole, dzięki czemu nie trzeba codziennie wnosić produktów na wyższe piętra.
Pierwsza kondygnacja może mieścić pokój dzienny. Jest już uniesiona ponad żywopłoty, dlatego zapewnia więcej światła i dalszy widok. Nadal pozostaje blisko kuchni, ale pozwala odsunąć miejsce odpoczynku od wejścia i ruchu na ścieżce.
Wyżej znajdują się sypialnie, pokoje dzieci i łazienki. Rodzina może sama zdecydować, jak podzielić kolejne piętra. W jednym domu całą kondygnację zajmą dwa pokoje dziecięce. W innym pojawi się sypialnia z miejscem do pracy. Osoba prowadząca działalność w domu może przeznaczyć jeden poziom na pracownię.
Najwyższa kondygnacja ma najbardziej prywatny charakter. Jest najdalej od wspólnej drogi i daje widok ponad sąsiednimi budynkami. Może mieścić sypialnię rodziców, bibliotekę, pracownię albo pokój, w którym cała rodzina spędza spokojniejsze wieczory.
Nie każdy dom musi mieć pięć pełnych kondygnacji. Czterokondygnacyjna wieża może być wystarczająca dla mniejszej rodziny. Piąty poziom może pojawić się tam, gdzie potrzebny jest dodatkowy pokój lub gdzie pozwala na to dostęp do słońca.
Dzięki temu osiedle nie tworzy jednolitego muru. Niższe i wyższe wieże przeplatają się ze sobą. Różnice wysokości pomagają wprowadzić światło do ogrodów i pozwalają kierować widoki ponad sąsiednimi dachami.
Każdy dom może również inaczej wykorzystywać swoją najwyższą część.
Najprostszy wariant kończy się otwartym tarasem. Można ustawić na nim stół, kilka donic, niewielkie drzewa i miejsce do odpoczynku. Taras staje się drugim ogrodem, położonym ponad ścieżkami i osłoniętym od codziennego ruchu osiedla.
Innym rozwiązaniem jest oranżeria. Nie wyobrażam jej sobie jako całkowicie przeszklonego pomieszczenia, które latem zamienia się w nagrzaną szklarnię. Powinna mieć możliwość szerokiego otwierania, zewnętrzne zacienienie i fragment pełnego dachu.
Zimą mogłaby zbierać światło i tworzyć dodatkową przestrzeń dla roślin. Wiosną służyć jako miejsce pracy albo jadalnia. Latem, po otwarciu przeszkleń, działać jak zadaszony taras. Nie byłaby zwykłym pokojem o niezmiennym przeznaczeniu. Jej sposób użytkowania zmieniałby się razem z pogodą.
Taras i oranżeria mają jeszcze jedną rolę. W tradycyjnym domu większość kontaktu z ogrodem odbywa się na parterze. Tutaj zieleń pojawia się również na samej górze. Mieszkaniec może rano zejść do ogrodu przy kuchni, a wieczorem usiąść na tarasie i patrzeć ponad dachami pozostałych wież.
Życie na czterech lub pięciu kondygnacjach ma także swoje ograniczenia. Schody zajmują powierzchnię i trzeba z nich korzystać wiele razy dziennie. Przenoszenie mebli jest trudniejsze, a kontuzja może czasowo odciąć część domu.
Dlatego komunikacja nie może być traktowana jako powierzchnia, którą należy za wszelką cenę zmniejszyć. Schody powinny być wygodne, dobrze doświetlone i na tyle szerokie, żeby można było bezpiecznie z nich korzystać. Obok nich warto od początku przewidzieć miejsce na małą windę. Nie każdy mieszkaniec zamontuje ją od razu, ale przygotowany szyb pozwoli zrobić to później bez przebudowy całego domu.
Schody mogą przy tym stać się czymś więcej niż drogą pomiędzy pokojami. Jeżeli otrzymają światło z góry, niewielkie podesty, półki i miejsca do siedzenia, będą tworzyły centralną przestrzeń domu. Rodzina będzie mijać się na nich, rozmawiać pomiędzy piętrami i widzieć światło wpadające z oranżerii lub świetlika.
Dom nie będzie wtedy zbiorem małych pomieszczeń ustawionych jedno na drugim. Stanie się pionowym wnętrzem, w którym kolejne poziomy pozostają ze sobą w kontakcie.
Tower House pokazał, że życie rodzinne można zmieścić na bardzo małym fragmencie miasta. DOM WIEŻA rozwija tę myśl w mniej ekstremalnej formie. Daje rodzinie więcej przestrzeni, prywatny ogród, możliwość zamontowania windy oraz dodatkowy taras albo oranżerię na górze.
Nadal pozostaje pytanie, jak wyglądałoby codzienne życie nie w jednej wieży, ale pomiędzy osiemnastoma takimi domami. Własne wnętrze jest tylko częścią tego doświadczenia. Równie ważna staje się droga od ulicy do drzwi, spotkania z sąsiadami i sposób, w jaki prywatne ogrody łączą się ze wspólnym krajobrazem.
5. Jak mieszka się pomiędzy osiemnastoma wieżami?
Plan osiedla można opisać liczbami. Osiemnaście domów, trzy grupy po sześć wież, wspólny ogród i parking umieszczony przy wjeździe. Same parametry nie mówią jednak wiele o tym, jak wyglądałoby codzienne życie w takim miejscu.
Łatwiej wyobrazić je sobie podczas zwykłego powrotu do domu.
Mieszkaniec wraca po pracy i zostawia samochód na obrzeżu osiedla. Parking nie znajduje się bezpośrednio przed jego drzwiami, ale droga od auta do domu nie jest długa. To kilkadziesiąt metrów, które pokonuje pieszo przez wspólny ogród.
Jeżeli przyjeżdża rowerem, może zostawić go w zadaszonym miejscu przy wejściu albo przeprowadzić pod sam dom. W tej samej strefie znajdują się skrzynki na przesyłki, śmietnik i pomieszczenia techniczne. Kurier nie musi szukać każdego z osiemnastu wejść, a samochód odbierający odpady nie przejeżdża przez środek osiedla.
Za parkingiem kończy się przestrzeń przeznaczona dla samochodów. Dalej zaczyna się ogród.
Główna droga nie jest prostym chodnikiem prowadzącym pomiędzy dwoma rzędami domów. Lekko skręca, zwęża się i rozszerza. Budynki pojawiają się stopniowo. Czasami widać tylko fragment elewacji albo światło w oknie. W innym miejscu ścieżka otwiera się na niewielką polanę otoczoną kilkoma wieżami.
Podłoże może być wykonane z drobnej kostki, cegły albo nawierzchni przepuszczającej wodę. Nie ma krawężników i typowego podziału na jezdnię oraz chodnik. Główna trasa musi pozwalać na awaryjny dojazd służb, ale na co dzień pozostaje przestrzenią pieszą.
Po drodze mieszkaniec mija większy wspólny ogród. Rosną w nim drzewa, których korony z czasem mogą sięgnąć okien pierwszego i drugiego piętra. Pomiędzy nimi znajduje się miejsce do zabawy, stół i kilka ławek. Nie ustawiałbym ich bezpośrednio przed oknami domów. Powinny znaleźć się tam, gdzie można spędzić czas z innymi, nie zakłócając spokoju mieszkańców.
Wspólna przestrzeń nie musi być wypełniona atrakcjami. Jej największą wartością może być po prostu to, że pozostała niezabudowana. Daje miejsce dla dużych drzew, zbiera wodę po deszczu i pozwala dzieciom poruszać się pomiędzy domami bez przechodzenia przez ulicę.
Mieszkaniec opuszcza główną ścieżkę i wchodzi do jednej z trzech mniejszych części osiedla. Stoi tutaj sześć domów. To jego najbliższe sąsiedztwo.
Nie musi znać dobrze wszystkich mieszkańców osiemnastu wież. Na co dzień najczęściej spotyka osoby mieszkające w pięciu sąsiednich domach. Widzi, kto wychodzi rano do szkoły, kto wrócił z pracy i czyje dzieci bawią się w ogrodzie.
Taka grupa jest na tyle mała, że twarze szybko stają się znajome. Jednocześnie sześć domów nie tworzy zamkniętej wspólnoty, w której każdy musi uczestniczyć we wszystkich działaniach. Można zamienić kilka słów z sąsiadem, ale można również przejść bez zatrzymywania się i wrócić bezpośrednio do własnego domu.
Przed wejściem przestrzeń ponownie się zmienia. Wspólna droga przechodzi w krótszą ścieżkę prowadzącą do dwóch lub trzech domów. Później pojawia się niewielka strefa wejściowa należąca już do konkretnej rodziny.
Może być zaznaczona innym materiałem, roślinnością, podcieniem albo niskim murem. Jest jeszcze widoczna ze ścieżki, ale nie zachęca przypadkowej osoby do podejścia pod drzwi. Można zostawić tutaj mokre buty, dziecięcy rower albo torbę z zakupami.
Prywatny ogród znajduje się po drugiej stronie domu albo z jego boku. Nie przechodzi się przez niego, idąc do sąsiada. Jest osłonięty fragmentem budynku, zielenią i odpowiednio ustawioną ścianą kolejnej wieży.
Po wejściu do środka mieszkaniec nadal czuje obecność ogrodu. Kuchnia i jadalnia znajdują się na parterze, blisko prywatnego tarasu. Można otworzyć drzwi, wynieść jedzenie na zewnątrz i obserwować bawiące się dzieci, nie wystawiając całego wnętrza na widok osób przechodzących główną ścieżką.
Na pierwszym piętrze perspektywa się zmienia. Pokój dzienny znajduje się już ponad żywopłotami. Zamiast ogrodzenia widać korony niższych drzew, fragment wspólnego ogrodu i kolejne wieże. Okno nie jest skierowane bezpośrednio na sąsiedni salon. Patrzy w wolną przestrzeń pomiędzy domami.
Jeszcze wyżej odgłosy wspólnej drogi stają się mniej wyraźne. Sypialnie i miejsca do pracy są bardziej oddalone od codziennego ruchu. Na najwyższym poziomie można wyjść na taras albo do oranżerii. Z tej wysokości osiedle wygląda inaczej. Widać dachy niższych wież, większe drzewa i miasto poza granicą działki.
Codzienność w Wiosce Wież nie ogranicza się jednak do powrotu z pracy.
Rano dzieci mogą wspólnie przejść przez ogród i dalej do szkoły. Osoba pracująca w domu może zejść do wspólnego pomieszczenia, jeśli potrzebuje spotkania lub chce przez kilka godzin pracować poza własnym mieszkaniem. Starszy mieszkaniec może usiąść na ławce przy głównej drodze, nie wychodząc poza teren osiedla.
W deszczowy dzień krótka droga od parkingu stanie się mniej wygodna niż garaż znajdujący się bezpośrednio pod domem. Zimą ktoś będzie musiał odśnieżyć wspólne ścieżki. Drzewa, żywopłoty i ogrody również będą wymagały regularnej pielęgnacji.
Wspólna przestrzeń nie utrzyma się sama. Mieszkańcy muszą ustalić, kto o nią dba, jak finansowane są naprawy i które fragmenty ogrodu mogą z czasem się zmieniać. Bez takich zasad nawet dobrze zaprojektowana przestrzeń może po kilku latach zacząć działać gorzej.
Podobnie jest z relacjami sąsiedzkimi. Sama ławka nie stworzy wspólnoty, a kręta ścieżka nie sprawi, że wszyscy mieszkańcy zostaną przyjaciółmi. Architektura może jedynie ułatwić zwykłe spotkania i stworzyć miejsca, w których kontakt pojawia się naturalnie.
Równie ważna jest możliwość uniknięcia tego kontaktu. Mieszkaniec powinien móc przejść od ulicy do własnych drzwi bez obowiązku uczestniczenia w życiu całej grupy. Prywatny ogród nie może stać się częścią placu zabaw, a okno salonu nie powinno przypominać witryny otwartej na wspólną drogę.
W Wiosce Wież bliskość ma być możliwością, a nie przymusem.
Osiemnaście osobnych domów może korzystać z jednego ogrodu, jeśli pomiędzy przestrzenią wspólną a wnętrzem każdego z nich pojawią się czytelne granice. Nie muszą mieć postaci wysokiego płotu. Mogą powstać dzięki odległości, roślinności, ustawieniu wejścia i odpowiedniemu skierowaniu okien.
Przy domach stojących tak blisko siebie każdy widok musi zostać zaprojektowany. To, co z jednego okna wygląda jak otwarcie na ogród, z drugiej strony może oznaczać możliwość zaglądania do sąsiedniej sypialni. Dlatego układ wież i ich elewacji nie może być przypadkowy.
6. Czy przy takiej gęstości można zachować prywatność?
Można mieszkać na dużej działce i przez większość dnia zasłaniać okna, ponieważ salon sąsiada znajduje się dokładnie naprzeciwko. Można też mieć niewielki ogród w zwartej zabudowie i czuć się w nim swobodnie, jeżeli nikt nie patrzy bezpośrednio na taras.
Prywatność nie zależy wyłącznie od liczby metrów dzielących dwa budynki. Liczy się także położenie okien, kierunek widoku, wysokość pomieszczenia i sposób, w jaki dochodzimy do wejścia.
Dobrze pokazuje to Nishinoyama House zaprojektowany przez Kazuyo Sejimę w Kioto. Na pierwszy rzut oka przypomina niewielką grupę tradycyjnych domów ze spadzistymi dachami. W rzeczywistości jest jednym zespołem mieszkalnym zawierającym dziesięć mieszkań.
Architektka nie zamknęła ich w jednym dużym budynku. Podzieliła całość na 21 mniejszych części, pomiędzy którymi powstały dziedzińce, ogrody i przejścia. Niektóre przestrzenie zewnętrzne należą do konkretnych mieszkań. Inne służą jako dojścia albo miejsca dzielone z sąsiadami.
Mieszkania znajdują się blisko siebie, ale ich okna, wejścia i ogrody nie zostały ustawione w jednym porządku. Kiedy wychodzimy z pokoju, możemy trafić do niewielkiego prywatnego ogrodu. Z innej części domu patrzymy ponad dachem sąsiedniego pomieszczenia. Przejście używane przez kilka osób może przebiegać blisko mieszkania, ale nie prowadzi bezpośrednio przed jego największym oknem.
Nishinoyama House nie zapewnia prywatności przez odsunięcie mieszkań od siebie. Buduje ją przez odpowiednie ułożenie wielu małych przestrzeni.
Podobna zasada może działać w Wiosce Wież, chociaż skala budynków jest inna. Zamiast parterowych części mamy cztero i pięciokondygnacyjne domy. Każdy z nich posiada cztery elewacje, ale nie wszystkie muszą być jednakowo otwarte.
Od strony najbliższego sąsiada może znaleźć się bardziej zamknięta ściana. Za nią umieszczamy schody, łazienkę, garderobę albo pomieszczenie techniczne. Te części domu nie potrzebują dużych przeszkleń i mogą tworzyć osłonę dla bardziej prywatnych wnętrz.
Salon lub sypialnię otwieramy w innym kierunku. Okno może patrzeć wzdłuż ścieżki, na wspólny ogród, pomiędzy dwoma wieżami albo ponad niższym domem. Nawet niewielki obrót budynku może sprawić, że zamiast sąsiedniego okna zobaczymy drzewo, fragment nieba i dalszą część osiedla.
Dlatego rozmieszczenie okien nie powinno powstawać osobno dla każdego domu. Najpierw trzeba narysować kierunki widoków dla wszystkich osiemnastu wież. Dopiero później można zdecydować, gdzie pojawi się duże przeszklenie, a gdzie wystarczy mniejsze okno.
Szczególnej uwagi wymaga parter. To tutaj dom znajduje się najbliżej ścieżek i wspólnych przestrzeni.
Kuchnia i jadalnia mogą otwierać się na prywatny ogród, ale nie powinny jednocześnie działać jak witryna wystawiona na główną drogę. Ogród można umieścić z boku domu, lekko zagłębić albo osłonić fragmentem muru i zieleni. Ważne, żeby osoba siedząca przy stole nie czuła potrzeby zasłaniania okna za każdym razem, gdy ktoś przechodzi obok.
Żywopłot może dobrze zatrzymać wzrok, ale znacznie gorzej radzi sobie z dźwiękiem. Gęsta roślinność stworzy przyjemną granicę, lecz rozmowę prowadzoną na sąsiednim tarasie nadal będzie słychać.
Prywatność akustyczna wymaga innych rozwiązań. Tarasy nie powinny znajdować się tuż obok siebie po dwóch stronach żywopłotu. Pomiędzy nimi można ustawić zamkniętą część budynku, mur ogrodowy albo pas gęstej roślinności połączony z większą odległością. Sypialnie warto umieszczać wyżej i kierować z dala od miejsc zabaw oraz wspólnych stołów.
Także wnętrze domu może chronić przed hałasem. Schody, łazienki i garderoby tworzą warstwę pomiędzy sypialnią a bardziej ruchliwą częścią osiedla. Grubsza ściana od strony wspólnego ogrodu może być skuteczniejsza niż próba całkowitego ukrycia domu za roślinnością.
Kolejnym elementem jest sposób dojścia do wejścia.
Jeżeli ścieżka do jednego domu przebiega bezpośrednio pod oknem salonu sąsiada, każda wizyta oznacza obecność obcych osób tuż przy jego wnętrzu. Lepiej prowadzić dojścia wzdłuż bardziej zamkniętych elewacji i łączyć po dwa lub trzy wejścia w krótkie odnogi głównej drogi.
Drzwi również nie powinny znajdować się dokładnie naprzeciwko siebie. Niewielkie przesunięcie, podcień albo ściana pozwalają wejść do domu bez wrażenia, że robimy to na oczach całego sąsiedztwa.
Na wyższych piętrach pojawia się inny problem. Wysokość daje dalszy widok, ale może również umożliwić zaglądanie ponad żywopłotem do ogrodu sąsiada. Duże okna i tarasy na górze muszą więc zostać skierowane w stronę wspólnej zieleni, miasta albo koron drzew, a nie bezpośrednio na prywatne patio kolejnej wieży.
Pomagają w tym różne wysokości domów. Czterokondygnacyjna wieża może otwierać widok pięciokondygnacyjnemu sąsiadowi, ale taras wyższego domu nie powinien patrzeć wprost na jej dach i ogród. Czasami wystarczy cofnąć oranżerię, przesunąć taras na inną stronę albo zastosować pełną ścianę osłaniającą jeden z kierunków.
Równie ważne jest słońce. Wysokie i wąskie domy zajmują mało gruntu, ale rzucają dłuższy cień niż budynki parterowe. Swobodne ustawienie wież nie może być przypadkowe. Trzeba sprawdzić ich cień o różnych porach dnia i roku, aby jeden ogród nie pozostawał stale zasłonięty przez sąsiedni dom.
Nie wszystkie przestrzenie muszą być nasłonecznione w tym samym czasie. Jeden ogród może otrzymywać słońce rano, drugi po południu. Każdy powinien jednak mieć porę dnia, w której można rzeczywiście z niego korzystać. Oranżerie i tarasy również należy ustawić tak, aby nie odbierały światła niższym kondygnacjom sąsiednich wież.
Prywatność ma jeszcze jeden wymiar, który widać dopiero wieczorem.
W ciągu dnia szyba często odbija otoczenie. Po zmroku oświetlone wnętrze staje się dobrze widoczne z zewnątrz. Duże okno, które rano otwierało salon na ogród, wieczorem może pokazywać całe życie rodziny osobom przechodzącym ścieżką.
Układ osiedla trzeba więc analizować także po zachodzie słońca. Pomagają podcienia, zasłony zewnętrzne, odpowiednio ustawione rośliny i światło, które nie zamienia każdej elewacji w jasną witrynę.
Pełna izolacja w mieście nie jest możliwa i nie byłaby zgodna z ideą tego osiedla. Mieszkańcy będą widzieć sąsiadów i czasami słyszeć dzieci bawiące się w ogrodzie. Różnica polega na tym, że kontakt nie powinien odbywać się kosztem poczucia bezpieczeństwa we własnym domu.
W Wiosce Wież prywatność nie jest pustą przestrzenią pozostawioną pomiędzy budynkami. Powstaje dzięki świadomemu ustawieniu ścian, okien, wejść, tarasów i ogrodów. Każdy dom chroni własnych mieszkańców, ale może jednocześnie pomagać osłonić sąsiednią wieżę.
Domy nie są więc projektowane jako osiemnaście osobnych obiektów. Tworzą jeden układ, w którym decyzja podjęta w jednym budynku wpływa na światło, widok i spokój w kolejnym.
7. Kto posiada ziemię i podejmuje decyzje?
Typowa inwestycja mieszkaniowa zaczyna się od działki. Deweloper kupuje teren, wybiera projektanta, ustala liczbę budynków i mieszkań, a następnie rozpoczyna sprzedaż. Przyszli mieszkańcy pojawiają się pod koniec procesu. Mogą wybrać lokal, piętro i czasami zmienić układ ścian wewnętrznych, ale na kształt całego osiedla nie mają już wpływu.
Nie decydują, gdzie znajdzie się wspólny ogród, jak duży będzie plac zabaw ani czy zamiast kolejnych miejsc parkingowych woleliby warsztat, pokój gościnny lub przestrzeń do pracy. Kupują jedną część większej całości, którą ktoś wcześniej zaprojektował dla nieznanej grupy odbiorców.
W Wiosce Wież trudno byłoby działać w ten sposób.
Jeżeli mieszkańcy mają zrezygnować z osobnych działek i dzielić większą część terenu, muszą wiedzieć, na czym dokładnie polega ten model. Powinni uczestniczyć w ustalaniu granic prywatności, sposobu korzystania z ogrodu i zasad finansowania wspólnych przestrzeni.
Nie wystarczy zaprojektować pięknej ścieżki i posadzić drzewa. Ktoś będzie musiał później o nie dbać. Trzeba ustalić, kto może zmienić roślinność, gdzie wolno ustawić dodatkową ławkę, czy mieszkańcy mogą powiększać swoje prywatne ogrody i co stanie się wtedy, gdy jedna rodzina postanowi odgrodzić się od pozostałych.
Przykładu takiego sposobu myślenia można szukać w Barcelonie.
La Borda jest budynkiem mieszkalnym zaprojektowanym przez spółdzielnię architektoniczną Lacol. Powstała jednak nie od projektu budynku, lecz od grupy ludzi, którzy chcieli znaleźć inny sposób na zamieszkanie w mieście.
Przyszli mieszkańcy utworzyli spółdzielnię. Miasto udostępniło jej publiczny teren na 75 lat. Spółdzielnia zorganizowała finansowanie, proces projektowy i budowę 28 mieszkań.
Mieszkańcy nie kupili lokali na własność. Właścicielem całego budynku pozostała spółdzielnia, a każda rodzina otrzymała prawo do korzystania z konkretnego mieszkania. Jest to rozwiązanie znajdujące się pomiędzy tradycyjnym zakupem a najmem. Mieszkaniec ma stabilne miejsce do życia, ale nie może potraktować lokalu wyłącznie jako inwestycji przeznaczonej do dalszej sprzedaży z zyskiem.
Dla osób, które nie znają La Bordy, sam model własności może wydawać się najciekawszą częścią projektu. Duże znaczenie miał jednak również sposób podejmowania decyzji.
Przyszli mieszkańcy wspólnie zastanawiali się, jakiej powierzchni naprawdę potrzebują w prywatnych mieszkaniach i które pomieszczenia mogą być dzielone. W budynku powstały między innymi wspólna kuchnia z jadalnią, pralnia, przestrzeń dla gości, miejsce do pracy oraz duży wewnętrzny dziedziniec.
Nie oznacza to, że mieszkańcy zrezygnowali z własnych kuchni, łazienek czy salonów. Każda rodzina ma pełne mieszkanie. Wspólne są głównie te funkcje, które zajmują dużo miejsca, kosztują albo są używane tylko od czasu do czasu.
Pokój gościnny jest dobrym przykładem. W tradycyjnym domu może pozostawać pusty przez większość roku, a mimo to trzeba go zbudować, ogrzewać i umeblować. W La Bordzie część takich potrzeb została przeniesiona poza prywatne mieszkania. Kiedy przyjeżdżają goście, można skorzystać ze wspólnego pokoju. Gdy nikogo nie odwiedzamy, nie utrzymujemy dodatkowego pomieszczenia wyłącznie dla siebie.
W Wiosce Wież podobna zasada mogłaby pomóc ograniczyć wielkość pojedynczych domów, ale nie chodzi o bezpośrednie kopiowanie hiszpańskiego rozwiązania.
Grupa osiemnastu rodzin mogłaby powstać jeszcze przed ukończeniem projektu. Jej członkowie nie musieliby wspólnie decydować o kolorze każdej ściany czy wyposażeniu prywatnych łazienek. Te sprawy pozostałyby indywidualne.
Wspólne decyzje dotyczyłyby całego terenu. Mieszkańcy ustalaliby, jak duże powinny być prywatne ogrody, jakie funkcje znajdą się przy wejściu na osiedle i z czego są gotowi zrezygnować we własnych domach.
Może się okazać, że potrzebują dwóch pokojów gościnnych, niewielkiego warsztatu i miejsca do pracy. Inna grupa wybierze większą salę, ogród uprawny i przestrzeń dla dzieci. Nie istnieje jeden obowiązkowy zestaw pomieszczeń wspólnych. Powinien on wynikać z codziennego życia konkretnych mieszkańców.
Każda rodzina otrzymywałaby na wyłączność dom wieżę oraz przylegający do niego ogród. Mogłaby urządzić wnętrze według własnych potrzeb, wybrać układ pomieszczeń i zdecydować, czy najwyższa kondygnacja stanie się tarasem, oranżerią czy dodatkowym pokojem.
Ziemia pomiędzy domami pozostawałaby wspólna. Nie można byłoby jej podzielić na osiemnaście parcel ani z czasem powiększać prywatnych ogrodów kosztem ścieżek i zieleni.
Taki zapis jest potrzebny, ponieważ granice mają tendencję do stopniowego przesuwania się. Najpierw pojawia się kilka donic przed wejściem. Później niewielkie ogrodzenie dla psa, domek narzędziowy i dodatkowe miejsce parkingowe. Po kilku latach wspólny ogród może zostać podzielony na małe fragmenty, nawet jeśli pierwotny projekt zakładał coś zupełnie innego.
Wspólnota musi więc przyjąć proste zasady, które chronią wspólny teren. Powinna także stworzyć fundusz przeznaczony na pielęgnację zieleni, naprawę ścieżek oraz utrzymanie wspólnych pomieszczeń. Każdy mieszkaniec musi wcześniej wiedzieć, z jakimi kosztami i obowiązkami wiąże się taki sposób życia.
Nie wszyscy chcą uczestniczyć w zebraniach, wspólnie pielęgnować ogród i organizować sąsiedzkie wydarzenia. Wioska Wież nie powinna wymagać podobnego zaangażowania od każdego mieszkańca. Zarządzanie można częściowo zlecić, podobnie jak na innych osiedlach zleca się sprzątanie, naprawy czy pielęgnację zieleni.
Udział mieszkańców jest potrzebny przede wszystkim na początku, kiedy ustalany jest sposób działania całego miejsca. Później każdy powinien sam wybierać, czy korzysta ze wspólnej sali, uprawia ogród i spotyka się z sąsiadami, czy po prostu wraca do własnego domu.
Rola dewelopera również nie musi zniknąć. Nadal potrzebna jest osoba lub firma, która kupi albo pozyska teren, zorganizuje finansowanie, zatrudni projektantów i przeprowadzi budowę.
Zmienia się moment, w którym pojawiają się przyszli mieszkańcy. Zamiast kupować gotowy produkt pod koniec inwestycji, zostają włączeni wcześniej. Deweloper nie sprzedaje osiemnastu małych parcel z domami. Pomaga zbudować jedno osiedle dla konkretnej grupy.
Model La Bordy nie może zostać bezpośrednio przeniesiony do Polski. Inne są przepisy, sposób finansowania, dostępność publicznych gruntów i przyzwyczajenia związane z własnością. Odpowiednia forma prawna dla Wioski Wież wymagałaby współpracy z prawnikiem, bankiem i przyszłymi mieszkańcami.
Do projektu przenosimy prostszą zasadę: najpierw powstaje grupa ludzi i uzgodniony sposób korzystania z ziemi, później ostateczna architektura.
Ma to znaczenie również dla intensywności zabudowy. Wspólny pokój gościnny, warsztat, magazyn i ogród pozwalają ograniczyć powierzchnię powtarzaną w osiemnastu domach. Parking znajdujący się na obrzeżu eliminuje osiemnaście podjazdów. Wspólna infrastruktura zajmuje mniej miejsca niż osobne rozwiązania na każdej działce.
Relacyjność nie jest więc dodatkiem do projektu ani obietnicą, że wszyscy mieszkańcy zostaną przyjaciółmi. Jest sposobem lepszego wykorzystania terenu i zasobów.
Pozostaje sprawdzić, czy założenia rzeczywiście potwierdzają liczby. Osiemnaście wież na 6000 m² brzmi atrakcyjnie, ale dopiero bilans powierzchni pokaże, ile miejsca zajmą budynki, ogrody, ścieżki, parking oraz przestrzenie wspólne.
8. Czy liczby potwierdzają ten scenariusz?
Osiemnaście domów na 6000 m² brzmi jak próba wciśnięcia zbyt dużej liczby budynków na zbyt małą działkę. Wrażenie zmienia się, kiedy zamiast patrzeć na liczbę domów, zaczniemy liczyć powierzchnię, którą naprawdę zajmują.
Sześć tysięcy metrów kwadratowych to 0,6 hektara. Jeżeli umieścimy na tym terenie 18 domów, otrzymamy gęstość 30 domów na hektar.
Sama wartość niewiele jeszcze mówi. Możemy przecież ustawić 30 dużych domów tak blisko siebie, że pomiędzy nimi nie pozostanie miejsce na ogród, światło i prywatność. W Wiosce Wież każdy budynek ma jednak podstawę o wymiarach około 6 na 6 metrów.
Jeden dom zajmuje na gruncie 36 m². Osiemnaście wież zajmuje łącznie 648 m².
Oznacza to, że budynki pokrywają niecałe 11 procent całego terenu. Po ustawieniu wszystkich domów na poziomie gruntu nadal pozostaje ponad 5300 m².
Tak duża różnica jest możliwa, ponieważ większość powierzchni mieszkalnej nie znajduje się obok siebie, lecz na kolejnych kondygnacjach. Czterokondygnacyjny dom może mieć około 105 do 115 m² powierzchni użytkowej. Wariant pięciokondygnacyjny może oferować około 125 do 140 m². Dokładna wielkość będzie zależeć od konstrukcji, schodów, ewentualnej windy oraz sposobu wykorzystania najwyższego poziomu.
Jeżeli połowa osiedla składałaby się z niższych domów, a połowa z wyższych, osiemnaście wież zapewniłoby łącznie około 2200 m² powierzchni użytkowej. Otrzymujemy więc przestrzeń odpowiadającą osiemnastu pełnowartościowym domom rodzinnym, choć ich rzuty zajmują niecałe 650 m² terenu.
Pozostałą ziemię trzeba jednak dokładnie podzielić pomiędzy różne potrzeby. Nie cała stanie się wspólnym ogrodem.
Każdy dom otrzymuje prywatną przestrzeń zewnętrzną o średniej powierzchni około 45 m². Dla osiemnastu rodzin oznacza to łącznie około 810 m² prywatnych ogrodów i tarasów.
Nie są to działki otaczające budynki. Każdy ogród znajduje się po jednej, najlepiej nasłonecznionej stronie domu. Dzięki temu nie tracimy terenu na wąskie pasy zieleni, z których trudno korzystać.
Na większy wspólny ogród można przeznaczyć około 2500 m². To ponad 40 procent całej działki. W tej powierzchni mieszczą się drzewa, polany, ogród deszczowy, miejsce zabaw i bardziej naturalne fragmenty zieleni.
Kolejne 900 m² zajmują piesze drogi, mniejsze place oraz dojścia do domów. Część nawierzchni powinna przepuszczać wodę, a główna trasa musi zostać zaprojektowana tak, aby w razie potrzeby mogły z niej skorzystać służby ratunkowe.
Pozostaje nieco ponad 1100 m² przy granicy osiedla. Tutaj można umieścić parking, wiatę rowerową, śmietnik, strefę dostaw oraz niewielki budynek wspólny.
Przy dobrej lokalizacji i bliskości transportu publicznego można przyjąć około 16 miejsc parkingowych, w tym miejsca dla gości albo samochodów współdzielonych. Nie każda rodzina musi mieć dwa auta, ponieważ założeniem projektu jest mieszkanie w części miasta, w której część codziennych spraw można załatwić pieszo, rowerem lub komunikacją publiczną.
Jeżeli lokalne przepisy albo rzeczywiste potrzeby mieszkańców wymagałyby większej liczby miejsc, bilans musiałby się zmienić. Dodatkowy parking oznaczałby ograniczenie wspólnego ogrodu, zmniejszenie liczby domów albo budowę droższego garażu.
Nie da się zachować wszystkich korzyści bez podejmowania decyzji. Wioska Wież nie może jednocześnie oferować bardzo dużych prywatnych ogrodów, dwóch samochodów dla każdej rodziny, rozległych przestrzeni wspólnych i wysokiej intensywności zabudowy.
Proponowany bilans zakłada, że priorytetem są osobne domy, prywatny fragment ogrodu oraz duża wspólna przestrzeń bez samochodów.
Prywatne i wspólne tereny zielone zajmują razem około 55 procent działki. Pozostała część obejmuje budynki, piesze drogi, parking i infrastrukturę. Zieleń tworzy jeden powiązany układ, nawet jeśli jej fragmenty mają różny stopień dostępności.
Na jeden dom przypada średnio około 333 m² całego terenu. Nie oznacza to, że każda rodzina otrzymuje działkę tej wielkości. W tej wartości zawiera się jej dom, prywatny ogród oraz udział we wspólnych ścieżkach, parkingu i zieleni.
Dla porównania osiemnaście tradycyjnych parcel o powierzchni 500 m² zajęłoby 9000 m². Droga i pozostała infrastruktura wymagałyby dodatkowego terenu. Wioska Wież mieści ten sam program na 6000 m², czyli wykorzystuje co najmniej jedną trzecią gruntu mniej.
Nie oznacza to, że mieszkaniec otrzymuje dokładnie to samo w mniejszym wydaniu. Tradycyjna działka zapewnia większą powierzchnię na wyłączność. W Wiosce Wież prywatny ogród jest znacznie mniejszy, ale mieszkaniec korzysta także z dużego wspólnego krajobrazu, którego nie musiałby samodzielnie kupować i utrzymywać.
Przy średnio trzech osobach w jednym domu na terenie osiedla mieszkałyby 54 osoby. W przeliczeniu na hektar daje to około 90 mieszkańców.
Nie jest to gęstość charakterystyczna dla centrum dużej metropolii. Jest jednak wyraźnie większa niż na wielu osiedlach domów wolnostojących. Pozwala zachować indywidualny charakter domu, a jednocześnie ograniczyć powierzchnię miasta zajmowaną przez zabudowę jednorodzinną.
Osiemnaście domów nie jest jeszcze ostateczną odpowiedzią. Jest liczbą, od której można rozpocząć projektowanie.
Dopiero dokładny plan pokaże, czy wszystkie prywatne ogrody otrzymają odpowiednią ilość słońca, czy pomiędzy wieżami pozostaną dobre widoki i czy możliwy będzie bezpieczny dojazd służb. Trzeba będzie sprawdzić cienie rzucane przez budynki zimą, odległości wymagane przez przepisy oraz rzeczywiste wymiary dróg i parkingu.
Może się okazać, że dla konkretnej działki lepsze będzie 16 domów. W innym miejscu uda się zmieścić 20, nie tracąc jakości przestrzeni. Wynik zależy od kształtu terenu, stron świata, sąsiedniej zabudowy i lokalnych przepisów.
Podobnego sprawdzenia wymagają koszty.
Pionowy dom ma mniej fundamentów i zajmuje niewielką część gruntu, ale posiada dużo elewacji w stosunku do swojej powierzchni. Potrzebuje wygodnych schodów, a w przyszłości również małej windy. Instalacje muszą przechodzić przez kilka kondygnacji, a wykonanie tarasu lub oranżerii na dachu wymaga bardzo dobrej izolacji i zabezpieczenia przed wodą.
Część tych kosztów można ograniczyć przez powtarzalną konstrukcję. Wszystkie domy mogą powstawać w jednym systemie, z podobnego zestawu elementów. Różnić się układem wnętrza, wysokością, kolorem i sposobem zakończenia dachu, ale korzystać z tych samych rozwiązań konstrukcyjnych i instalacyjnych.
Oszczędność gruntu nie oznacza więc automatycznie taniego domu. Projekt ma sens ekonomiczny przede wszystkim w miejscach, gdzie ziemia jest droga, a możliwość pozostania w mieście stanowi dla mieszkańców realną wartość.
Liczby nie potwierdzają jeszcze, że Wioska Wież jest gotowym rozwiązaniem. Pokazują jednak, że nie jest wyłącznie efektowną wizualizacją.
Na 6000 m² można rozmieścić 18 pionowych domów, zachowując prywatne ogrody i ponad połowę terenu przeznaczoną na zieleń. Warunkiem jest ograniczenie śladu budynków, pozostawienie samochodów na obrzeżu oraz wspólne wykorzystanie ziemi pomiędzy wieżami.
Nie szukamy największej liczby domów, jaką można zmieścić na działce. Szukamy granicy, przy której większa intensywność nadal daje dobre miejsce do życia.
W serii „52 domy” Wioska Wież pozostaje scenariuszem do dalszego sprawdzania. Pokazuje jednak kierunek, w którym dom jednorodzinny może wrócić do miasta bez zajmowania kolejnych hektarów terenu.
Być może przyszłość domu w mieście nie zależy od tego, jak bardzo uda się zmniejszyć jego działkę. Może zależeć od tego, czy potrafimy dzielić ziemię, nie rezygnując z własnej przestrzeni.
